ESTUDO DE CASO

Seu cliente pretende construir uma casa em um condomínio residencial localizado entre Salvador e a Praia do Forte. Há duas possibilidades que parecem atraentes: o Lote A, disponibilizado por R$ 1 milhão, e o Lote B, por R$ 850 mil, ambos com a mesma metragem e localização muito próxima à praia. De início, seu cliente considerou, por uma questão de economia, adquirir o segundo. Todavia, ao conversar com os corretores, descobriu que o lote almejado poderia ter problemas relacionados a questões ambientais antigas. Você lhe informa que, conforme súmula do STJ, as obrigações ambientais possuem natureza propter rem, fato que o tornaria responsável pela recuperação da degradação ambiental, mesmo que não tenha contribuído para a sua existência. 


Ao que foi informado, as multas ainda não haviam sido lançadas. Entretanto, há indícios de resíduos que, a depender de sua natureza, ensejariam aplicação de multa pela fiscalização no montante estimado de R$ 400 mil. De toda forma, existe a possibilidade de tais resíduos não violarem normas ambientais e poderem simplesmente fazer parte do aterramento na construção do novo imóvel. Para determinar a espécie e o tipo do resíduo, seria necessária a contratação de um perito, que cobraria aproximadamente R$ 20 mil. Se for constatado que o resíduo é tóxico e precisa ser descartado apropriadamente, o custo seria de R$ 200 mil. Em uma conversa preliminar com um perito ambiental, ele indicou que, em situações como esta no litoral norte de Salvador, a probabilidade de o material ser tóxico e precisar de descarte oneroso, como o orçado previamente, seria de 60%.

  
Qual a melhor alternativa ao acordo negociado ao se negociar com o proprietário do Lote B? e do Lote A? 


Seria melhor adquirir o imóvel para depois testar ou testar mesmo diante da incerteza de adquirir um dos lotes?

 

Qual o ganho pecuniário da parte neste processo de decisão? 

Quais as ferramentas de Resolução de Disputas poderiam ser utilizadas para conferir maior eficiência a esse contrato?